Dal riclassamento del valore della vendita al redditometro, all’indebito utilizzo del bonus prima casa: che fare se c’è l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate.
Potrebbe succedere che, dopo l’acquisto di una casa, arrivi un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Le ragioni per cui il fisco potrebbe indagare sull’operazione di compravendita sono svariate; le più ricorrenti però attengono alla contestazione sul valore dell’immobile dichiarato nel contratto (di solito più basso rispetto a quello reale), all’accertamento sulla dichiarazione dei redditi dell’acquirente a seguito di un controllo tramite redditometro, all’utilizzo del bonus «prima casa» non sempre dovuto. In tutti questi casi è bene stabilire la corretta strategia tramite un professionista per evitare sanzioni molto più serie. In questa guida daremo comunque le indicazioni di base sucome difendersi dall’accertamento fiscale dopo l’acquisto della casa.
Accertamento del valore dell’immobile dichiarato nel rogito
Per pagare meno tasse sull’atto di compravendita consentendo nello stesso tempo al venditore (di solito il costruttore) di incassare una parte del prezzo in nero, spesso l’atto di compravendita indica come corrispettivo un valore inferiore del bene rispetto a quello corrisposto. L’Agenzia delle entrate può però riqualificare tale valore secondo quanto le appare congruo. Le stime vengono effettuate in base alle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) e ad accertamenti sul luogo, che devono necessariamente tenere conto delle concrete condizioni dell’immobile. Spesso però i funzionari delle Entrate eseguono gli accertamenti “a tavolino”, sulla base della semplice comparazione degli immobili dello stesso quartiere, senza però verificare quello oggetto di vendita. Tale comportamento è stato dichiarato illegittimo dalla Cassazione con più sentenze.
Secondo la giurisprudenza le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui non possono essere usate, da sole, a fondamento della pretesa del fisco, ma necessitano sempre di ulteriori elementi di prova. E ciò benché costituiscano un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi.
L’Agenzia delle Entrate ha diversi mezzi per rettificare il valore del bene acquistato e pretendere il pagamento delle imposte evase quando sospetta l’artificiosa svalutazione del corrispettivo. Oltre alla rivalutazione del bene in relazione alla zona e al quartiere ove è situato e alle quotazioni Omi (quelle cioè effettuate dall’Osservatorio sul mercato immobiliare) il fisco può accedere alla documentazione bancaria relativa alla pratica di mutuo. Se il valore dell’immobile risultante dalla perizia della banca prima eseguita per la richiesta del finanziamento presenta una sproporzione rispetto al prezzo di vendita scatta l’accertamento fiscale.
In ogni caso l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato. Il fisco deve cioè chiarire subito sulla base di quali criteri ha inteso rilassare l’immobile. Né può rinviare tale adempimento alla eventuale fase di contenzioso col contribuente.
La giurisprudenza ha dato una serie di suggerimenti per difendersi dall’accertamento fiscale dopo l’acquisto della casa:
- l’Agenzia delle Entrate non può eseguire un accertamento “a tavolino” senza cioè effettuare un sopralluogo sul posto eventualmente accedendo dentro l’immobile (ma pur sempre nel rispetto della privacy);
- l’Agenzia delle Entrate non può basarsi su criteri presuntivi come le quotazioni Omi; queste, da sole, non fanno una prova ma solo un indizio, per cui necessitano di ulteriori elementi a cui accostarsi;
- anche le rilevazioni satellitari, basate su Google Maps o Google Earth, sono illegittime se vengono usate, senza il supporto di ulteriori elementi di prova, per rilevare il valore di un immobile. Emblematico il caso di un proprietario a cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la presenza di un giardino con il prato, avendo intravisto dalle foto del satellite una distesa verde, quando invece si trattava di un grosso telo steso per terra;
- è necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato senza potersi basare sul confronto con le abitazioni vicine o dello stesso quartiere;
- il valore dell’immobile va individuato «alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia i potenziali utilizzi». A tal fine, l’ufficio può «legittimamente« ricorrere «tanto alla stima comparativa quanto al sopralluogo». In caso però di contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.
Accertamento del reddito dell’acquirente
Poiché l’acquisto di una casa è indice di capacità contributiva, l’Agenzia delle Entrate può applicare il cosiddetto redditometro: se cioè dovesse risultare che l’acquirente non dichiara al fisco sufficienti redditi per comprare l’immobile è necessario che questi dimostri da dove ha preso i soldi. Di solito, in questi casi, ci si difende dimostrando che il prezzo è frutto di una donazione dei parenti o dei coniugi. Ma attenzione: in questi casi occorre darne prova documentale. Secondo una sentenza della Cassazione di questa mattina [1], un valido modo per vincere l’accertamento fiscale sull’acquisto della casa sono gli estratti conto che provano il passaggio del denaro dal conto del familiare a quello del costruttore/venditore o a quello dell’acquirente che poi ha pagato il venditore. In alternativa servirà la copia dell’assegno consegnato al costruttore da parte del donante. Bisogna quindi avere cura di conservare tutta la documentazione del denaro e non lasciare mai nulla ai “fugaci” contanti.
Il contribuente potrebbe anche dimostrare di aver acquistato l’immobile grazie a un mutuo, ma anche il finanziamento può costituire la base di un accertamento con redditometro se la rata mensile è troppo elevata rispetto alla busta paga. Quindi attento a non chiedere mutui troppo onerosi rispetto alle tue possibilità.
Bonus prima casa non dovuto
L’acquisto dell’immobile coi benefici fiscali della prima casa è dovuto solo se il contribuente non è titolare:
- di altro immobile sito nello stesso Comune ove si trova quello in corso di acquisto
- di altro immobile acquistato con il bonus prima casa nel territorio nazionale. Se così fosse i contribuente sarebbe tenuto a vendere la precedente casa entro un anno. Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.
Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.
Una seconda condizione per avere il bonus prima casa è trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito. Solo in caso di oggettiva impossibilità al trasferimento si può ritardare.