MUTUO CASA: COS’È E COME FUNZIONA

Mutui, tassi e rate; dal piano di ammortamento, alla rinegoziazione e alla portabilità del mutuo, alla sospensione del pagamento e alla cancellazione dell’ipoteca. Vediamo tutti i passaggi.

Che cos’è un mutuo?

Il mutuo – detto ai minimi termini – è un accordo tra due parti, una delle quali presta del denaro ad un’altra, che si impegna a restituirlo; la prima si chiamerà mutuante ed è una persona giuridica abilitata, la seconda mutuatario, che può essere una persona fisica o giuridica; ma non vi rientrano, come parti passive, quei soggetti che hanno dichiarato fallimento e, come parti attive, quelle società non abilitate a tale tipo di prestiti.

Eccezione fanno i casi in cui, da statuto, alle persone giuridiche sia permesso loro di poter prestare denaro e i minori, a cui viene riconosciuto il diritto di ricevere denaro dai propri genitori [1]. Un altro divieto è apportato dalla legge alle prestazioni umane e, sebbene la definizione del codice civile spieghi il concetto di mutuo dandogli un senso più ampio, in realtà si risolve nell’ambito di un prestito finanziario [2]. Lo stesso codice, ovviamente, ben delinea i termini precisi della restituzione del mutuo [3].

A proposito di mutuo occorre considerare due aspetti significativi: quello delle garanzie e quello degli interessi. Le prime possono essere distinte tra garanzie reali e personali; nel primo caso il creditore può rivalersi, in modo preferenziale su eventuali altri creditori, sul bene oggetto di garanzia; nel secondo, invece, il creditore potrà rifarsi su qualsiasi altro bene di proprietà del mutuante, persino sull’intero suo patrimonio.

Tra i tipi di garanzie più comuni abbiamo: l’ipoteca, il pegno o la cambiale, l’obbligazione, la fidejussione (quella più comune tra le garanzie personali). Quest’ultima è quella più rilevante e a regolare l’accordo tra fideiussore e fidejubente o creditore è il codice civile [4]. L’ipoteca si estenderà anche al terreno su cui ha sede l’immobile mutuato e verrà cancellata al completamento del pagamento di tutte le rate del mutuo.

Tipi di mutuo e relativo funzionamento

Il mutuo [5] può essere a lungo e medio termine (da un minimo di 18 mesi a un massimo di 30 o 40 anni). Esistono vari tipi di mutuo: a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto, a due tipi di tasso, a tasso agevolato. Nel primo caso il tasso di interesse previsto per la restituzione resta invariato sino alla fine ed è sempre un po’ più alto degli altri, perché la banca teme che, nel tempo, il costo del denaro possa notevolmente aumentare ed essa vedrebbe considerevolmente diminuiti i propri utili; nel secondo può cambiare a seconda degli andamenti finanziari del mercato a cui per contratto viene ancorato; nel terzo può variare, passando da fisso a variabile, in determinati momenti, come previsto dal contratto; nel quarto caso, per una parte è previsto un tasso fisso, per l’altra variabile. Nell’ultimo c’è l’intervento di enti pubblici a sostegno parziale del pagamento degli interessi.

Ovviamente il pagamento del mutuo avviene, come noto, a rate. Queste sono costituite da una quota capitale (ovvero la cifra erogata) e una quota interessi (quella relativa agli interessi che la parte mutuataria ha concordato nel contratto con modalità ben definite per l’entità). Pertanto viene stilato un cosiddetto piano di ammortamento ovvero di restituzione programmata del prestito ricevuto. Nella valutazione della convenienza di un mutuo nei confronti di altri, è però molto importante tenere conto del cosiddetto Taeg (tasso annuo effettivo globale), che considera sia l’ammontare complessivo del mutuo che le relative spese aggiuntive, soprattutto di carattere assicurativo e di gestione.

Fondamentale è specificare che gli interessi imposti non possono superare un certo tetto massimo, oltre il quale sono considerati illegali e usurari. Si tratta del cosiddetto tasso soglia antiusura, previsto dalla normativa [6]. Esiste anche un tasso interbancario riconosciuto a livello europeo, a partire dal 1999: l’Euribor, ossia l’Euro banking offered rate a cui vengono ancorate le rate ed i tassi.

Casi particolari: la restituzione anticipata e la sospensione della concessione del mutuo

Tuttavia vi può essere una restituzione totale del mutuo in anticipo sui tempi previsti. Tale estinzione anticipata del mutuo (riconosciuta per legge [7]), prevede, in alcuni casi a seconda degli Istituti di credito, il pagamento di un costo aggiuntivo per gli eventuali “interessi persi”) non prevede penali [8] per i mutui stipulati dopo il 2007, mentre per quelli antecedenti le penali sono state ridotte. Le rate, infatti, possono avere durata diversa (mensile, trimestrale, semestrale), ma richiedono una precisione nei pagamenti, per non incorrere nei cosiddetti tassi di mora, ovvero una multa per il pagamento non effettuato entro il giorno pattuito. In casi estremi la banca può addirittura interrompere la sua concessione: ciò avviene quando l’aggiornamento delle visure ipocatastali da parte del notaio, il giorno stesso previsto per la stipula, dovesse evidenziare una iscrizione o trascrizione pregiudizievoli sull’immobile, precedentemente non verificata; allo stesso modo sarebbe impediente la verifica di sopravvenuti elementi negativi di tipo reddituale o di iscrizioni nelle centrali rischi.

A proposito, infine, di tassi, c’è un’ulteriore tipologia molto significativa: il tasso a regime. Ossia potrebbe essere garantito, da parte dei cosiddetti intermediari finanziari, un cosiddetto tasso d’ingresso molto vantaggioso, che però sarebbe poi rivisto in base agli andamenti di mercato o ad altre contingenze simili, future e imponderabili: tutti questi elementi potrebbero farlo variare anche in maniera consistente, facendo perdere la convenienza iniziale, nel momento in cui diventasse definitivo in base agli accordi sottoscritti.

Portabilità e rinegoziazione del mutuo

Diverso il caso della cosiddetta portabilità del mutuo, ossia la possibilità di trasferirlo ad un’altra banca, ovviamente in presenza di condizioni più vantaggiose, senza incorrere in penali o sanzioni o costi aggiuntivi di qualsiasi tipo [8]. Ma se un privato, ad esempio, non riesce a pagare le rate del mutuo, può richiedere alla banca la sospensione del pagamento per un anno, purchè il ritardo accumulato non sia superiore a novanta giorni. Infine, in caso di contenziosi o diatribe, si può ricorrere all’Arbitro bancario finanziario (ABF) o al cosiddetto Conciliatore bancario finanziario, che cercheranno di mediare e trovare un accordo e un compromesso.C’è da dire che esiste, tuttavia, una possibilità di una soluzione valida: quella della rinegoziazione. Non ha costi aggiuntivi (come, del resto, la portabilità stessa) e consiste nel cambiare uno o più elementi del contratto di mutuo siglato all’inizio, in modo da rivederne in senso migliorativo le condizioni base.