Guida legale sul mutuo prima casa. La disciplina, le modalità per ottenerlo, il fondo di garanzia e le agevolazioni
Avv. Daniele Paolanti
- Cos’è il mutuo prima casa
- Come si ottiene il mutuo prima casa
- Requisiti per le agevolazioni
- Le agevolazioni per i mutui prima casa
- Prima casa per giovani coppie
- Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa
Cos’è il mutuo prima casa
Il mutuo prima casa è una particolare categoria di mutuo, in particolare una forma di prestito ipotecario che viene richiesta da coloro i quali non sono ancora proprietari di un immobile per ottenere la liquidità necessaria per acquistarlo. Si tratta dunque di un contratto in cui una parte, denominata mutuante, consegna ad un’altra parte, denominata mutuatario, una somma che è vincolata all’acquisto di un’unità immobiliare o alla sua realizzazione. Al momento della stipula del contratto viene normalmente costituita un’ipoteca sull’immobile, quale forma di garanzia.Si ricorda, in via generale, che ai sensi dell’art. 1813 c.c. “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità“. Nel contratto di mutuo, dunque, una parte si impegna a concedere all’altra una quantità di denaro fissandone, per la restituzione, i modi e i tempi; tale somma è poi maggiorata degli interessi, che rappresentano il vantaggio economico che il mutuante ricava dal concludere il contratto.
Come si ottiene il mutuo prima casa
Chi vuole ottenere un mutuo prima casa normalmente si rivolge a una banca o a un istituto di credito per verificare le condizioni offerte ed eventualmente stipulare il contratto.
La stipula è comunque preceduta da una complessa attività istruttoria nel corso della quale la banca provvede all’accertamento della situazione patrimoniale del richiedente, acquisendo la documentazione necessaria al fine di valutare la solvibilità del potenziale mutuatario. L’istituto fa altresì redigere una perizia di stima dell’immobile al fine di valutare se la somma sia concedibile in relazione al valore stimato dell’immobile.
Viene dunque concluso un contratto, redatto obbligatoriamente in forma scritta, con il quale vengono indicati, oltre alla somma prestata, anche le modalità di restituzione, la rateazione dell’importo da restituire ed il tasso di interesse. Il contratto deve essere redatto in modo chiaro e al cliente deve essere offerta un’esaustiva e chiara informativa.
Requisiti per le agevolazioni
Rispetto a un normale contratto di mutuo, il mutuo prima casa comporta dei benefici per il mutuatario, sui quali ci soffermeremo a breve. Preliminarmente va però detto che, per poter accedere a tali benefici, sono richiesti specifici requisiti e, in particolare:
- che l’immobile non sia di lusso,
- che l’immobile si trovi nello stesso Comune in cui l’istante ha la residenza o intende trasferirla nei successivi 18 mesi o nel Comune nel quale svolge la sua principale attività,
- che l’acquirente sia persona fisica e non sia titolare al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra abitazione nello stesso Comune,
- che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un’altra abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale per la quale benefici (o il coniuge benefici) delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le agevolazioni per i mutui prima casa
In generale, per l’acquisto della prima casa, con o senza mutuo, sono previste:
- un’aliquota IVA al 4%, se si acquista da un’impresa,
- un’imposta di registro al 2%, se si acquista da un privato,
- l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria in misura fissa (pari a 200 Euro se si acquista da un’impresa o a 50 Euro se si acquista da un privato).
Le medesime agevolazioni riguardano anche le pertinenze (quali box, posto auto, cantina, etc.), con il limite di una per ciascuna categoria.
Per l’accensione di un mutuo prima casa, inoltre, la legge prevede ulteriori agevolazioni, ovverosia:
- la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, per un importo massimo pari a 4mila euro riferibile a tutti gli intestatari ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l’acquisto,
- la detrazione Irpef del 19% degli oneri sostenuti per l’eventuale intermediazione di un’agenzia immobiliare, per un importo massimo pari a mille euro e con possibilità di usufruirne solo nel primo periodo di imposta successivo all’acquisto.
Prima casa per giovani coppie
Per le giovani coppie e i single di età inferiore a 35 anni, la stipula di un mutuo è resa ancora più agevole.Infatti, con il Fondo di garanzia per i mutui prima casa anche coloro che non sono nelle condizioni economiche normalmente necessarie per ottenere dei mutui possono accedere a tali finanziamenti grazie a una garanzia statale pari al 50% del capitale loro erogato.Per poter accedere a tale beneficio è necessario, alternativamente:- essere una coppia (non necessariamente sposata, purché ci sia convivenza da almeno due anni), in cui almeno uno dei due partner abbia meno di 35 anni di età,
- essere lavoratori single under 35 titolari di contratti di lavoro atipici,
- essere un nucleo familiare con un solo genitore e con un figlio minore a carico convivente,
- essere conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
Il mutuo può essere di importo pari al massimo a 250mila euro e l’immobile da acquistare non deve essere di lusso né rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Infine, il mutuatario, al momento della richiesta, non deve essere proprietario di altri immobili destinati a uso abitativo, eccezion fatta per quelli ereditati e in uso esclusivo ai genitori o a fratelli o sorelle.Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa
Si è detto che a garanzia dei mutui per i giovani è posto il Fondo di garanzia per i mutui della prima casa.
Tale Fondo è stato istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze con la legge numero 147/2013, la sua disciplina attuativa è contenuta nel decreto interministeriale del 31 luglio 2014 e la sua gestione è affidata alla Consap S.p.A..
A partire dal 2014 ha sostituito il precedente Fondo di garanzia per le giovani coppie.