Un prestito della banca che supera l’80% del valore dell’immobile o poco trasparente sui tassi è nullo. Che significa per il cliente?
Avete mai pensato che cosa potrebbe succedere se il mutuo che avete chiesto fosse dichiarato nullo? Cioè, se i soldi che la banca vi dà per pagare l’acquisto della vostra prima casa venissero messi in discussione per un errore (volontario o involontario) di chi ve li ha prestati? Chi non ha un patrimonio molto elevato e si vede costretto a chiedere del denaro ad un istituto di credito si metterebbe a tremare davanti a questa ipotesi. Ecco perché è importante capire che cosa potrebbe succedere e quali possono essere le conseguenze di un mutuo nullo: il vostro finanziamento viene bloccato o avete diritto a dormire dei sogni tranquilli?
Indice
Quando un mutuo viene dichiarato nullo
Il mutuo ipotecario
Il caso più abituale in cui un mutuo diventa nullo è quando finanzia una soglia superiore all’80% del valore dell’immobile da acquistare e sul quale verrà dichiarata un’ipoteca. Si parla, quindi, di un mutuo ipotecario. I giudici (e la legge) hanno più volte fissato questa soglia per tutelare entrambe le parti: da un lato, si garantisce alla famiglia un certo margine per non essere costretta a restituire un prestito al di sopra delle proprie possibilità. E, proprio per questo, dall’altro lato la banca ha maggiore sicurezza di recuperare i soldi prestati. Poi, se proprio vogliamo dirla tutta, in caso di inadempimento la vendita all’asta della casa può coprire la perdita subìta dall’istituto di credito, senza che l’economia nazionale ne venga pregiudicata. Il che fa contenti tutti.
Ma sul mutuo nullo, che cosa dice la legge? È previsto [1] nel caso di finanziamenti fondiari, un limite di finanziabilità pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia. Se risulta superato tale tetto il mutuo è nullo.
Secondo una sentenza del Tribunale di Firenze [2], il limite di finanziabilità dell’80% non può essere derogato dalle parti, in quanto norma imperativa che mira a garantire il regolare andamento dell’attività bancaria essenziale all’economia nazionale.
Così si erano espresse in passato Sezioni Unite della Cassazione [3]. Una sentenza poi contraddetta dalla stessa Suprema Corte [4], secondo cui tale normativa sarebbe posta soltanto a tutela delle banche e quindi la sua violazione determinerebbe semplicemente una responsabilità risarcitoria e sanzioni amministrative per gli amministratori degli istituti di credito. Ma nessuna conseguenza deriverebbe per il mutuo.
Il Tribunale di Firenze, invece, ha ritenuto di condividere la prima interpretazione fornita dalla Cassazione [3] (ed anche da altri tribunali come quello di Venezia, Cagliari e Lodi): la violazione del limite di finanziabilità comporta quindi la nullità totale (e non soltanto parziale) del mutuo [5].
Perché fare leva sulla sentenza del Tribunale di Firenze? Perché sottolinea che il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value, Mv) ma quello ipotecario o cauzionale (Mortgage lending value, Mlv), così come definito dalle direttive europee [6].
Il principio elaborato dal tribunale di Firenze riguarda ogni forma di finanziamento fondiario: mutuo o apertura di credito.
Il problema del tasso
Altro problema che si riscontra nella quasi totalità dei finanziamenti e che può rendere nullo un mutuo è quello del tasso a rischio di invalidità perché in violazione delle leggi in materia di trasparenza. Le norme parlano fin troppo chiaro quando stabiliscono che le banche devono dire ai clienti le cose come stanno, di spiegare in maniera chiara e trasparente quale sarà il taso effettivo che verrà pagato per quel mutuo, considerate le spese.
Su questo fronte, un mutuo può essere considerato nullo e, per questo, avere delle conseguenze? Sì se la banca sbaglia sul contratto (più o meno volentieri) le indicazioni circa il Taeg (Tasso annuale effettivo globale) o l’Isc (Indicatore sintetico di costo). Oppure se indica un tasso effettivo più basso rispetto a quello ricalcolato e riverificato tenendo conto di tutte le spese. Insomma, se dice che il tasso è 1 e poi paghi 3. A questo punto, il mutuo è nullo. Ma con quali conseguenze?
La legge dice che il tasso deve essere sostituito e che deve essere applicato il tasso minimo del Bot anziché quello convenzionale.
Mutuo nullo in toto o solo in parte?
Per la Cassazione [7], quando la somma erogata eccede dell’80% rispetto al valore dell’immobile da acquistare, il mutuo è nullo completamente. Nel senso che, appunto, la nullità investe l’intero prestito e non solo la somma eccedente l’80% finanziato.
La Suprema Corte fa anche un ragionamento, per così dire, di interesse nazionale. Se una banca vincola la concessione di un mutuo ad un finanziamento troppo alto (oltre l’80%), è facile che la coppia che deve acquistare un appartamento si tiri indietro. Per paura, per cautela, la si chiami come si vuole. Fissando un tetto massimo, invece, che non copre l’intero costo dell’investimento sull’immobile e lascia un margine al cliente, si ottiene un risultato a catena: si accetta più volentieri il mutuo, si hanno più garanzie per la restituzione dei soldi ed il mercato immobiliare si riprende con maggiore facilità.
Non solo: la Cassazione fa anche una questione di principio. Se le conseguenze di un mutuo nullo fossero limitate quando si supera un limite stabilito, verrebbe favorita l’illegalità. Cosa che qualsiasi giudice deve evitare.
A fronte della nullità del contratto, per la Cassazione l’unico modo per recuperare l’accordo è quello di convertirlo in un contratto diverso ai sensi dell’articolo 1424 del codice civile. Ad esempio, in un semplice mutuo ipotecario.