Una guida al prestito vitalizio ipotecario: uno strumento per ottenere liquidità a favore degli ultra sessantenni.
Con il mutuo vitalizio ipotecario le persone fisiche con oltre sessanta anni di età possono ottenere prestiti a medio – lungo termine da banche o altri intermediari finanziari in cambio della concessione di ipoteca su di un immobile di tipo residenziale: il prestito sarà rimborsato dallo stesso soggetto finanziato oppure dagli eredi dopo il decesso del finanziato.
Cos’è il mutuo vitalizio ipotecario
La legge [1] ha di recente introdotto nel nostro sistema il mutuo vitalizio ipotecario (più esattamente definito prestito vitalizio ipotecario).
Si tratta in sostanza di un mutuo che istituti di credito ed altri intermediari finanziari possono concedere a persone fisiche di età superiore ai 60 anni che non abbiano altre alternative per accedere al credito e disporre di una maggiore liquidità.
Il prestito a medio – lungo termine prevede la capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese e viene garantito da una ipoteca di primo grado su non più di un immobile di tipo residenziale (non può essere concesso, quindi, su terreni e nemmeno su più di un immobile di tipo residenziale).
Il mutuo vitalizio ipotecario può essere concesso anche congiuntamente a più persone fisiche (tutte, comunque, di età superiore ai sessanta anni) e nel caso in cui il soggetto finanziato sia coniugato oppure convivente di fatto da oltre cinque anni e l’immobile da ipotecare in garanzia sia la residenza di tutte e due i coniugi o conviventi allora è d’obbligo cointestare ad entrambi il contratto di mutuo vitalizio (anche se l’immobile fosse di proprietà di uno solo di loro).
Il mutuo vitalizio ipotecario è garantito da ipoteca di primo grado
Come avviene il rimborso del prestito (eventi eccezionali)
L’aspetto particolare del mutuo vitalizio ipotecario è che il rimborso della somma prestata avviene non con il solito piano rateale, ma in un’unica soluzione.
Se, prima della morte del soggetto finanziato (o di quello fra i più soggetti finanziati più longevo), si verificano gli eventi eccezionali tra poco descritti, occorrerà provvedere all’immediato rimborso del prestito.
Ecco gli eventi eccezionali che, se verificatisi prima della morte del soggetto finanziato, impongono la restituzione del prestito in unica soluzione:
- vendita – o trasferimento ad altro titolo purché non per successione – della proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile ipotecato, se siano addebitabili al soggetto finanziato o al terzo datore d’ipoteca atti compiuti con dolo o colpa grave che diminuiscano in modo significativo il valore dell’immobile in caso di costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi (la restituzione dovrà avvenire alla morte del soggetto finanziato);
- se siano apportate modifiche materiali all’immobile ipotecato rispetto al suo stato originale senza accordo con il finanziatore oppure modifiche dello stato giuridico dell’immobile che ne limitino la libera circolazione se l’incuria o la mancata manutenzione abbia causato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;
- se altri soggetti, dopo la stipula del mutuo vitalizio, prendano residenza nell’immobile con esclusione dei familiari del finanziato (cioè dei figli, del coniuge o del convivente di fatto o del personale con regolare contratto che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi);
- se l’immobile ipotecato subisca procedimenti conservativi (ad esempio sequestri) o esecutivi (pignoramenti) di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile stesso o ipoteche giudiziali.
Se, invece, prima della morte del soggetto finanziato non si dovessero verificare gli eventi appena descritti, lo stesso soggetto finanziato, finché resta in vita, non dovrà rimborsare nulla alla banca, ma toccherà ai suoi eredi farlo.
Solo in caso di eventi eccezionali, il mutuo deve essere rimborsato prima della morte del finanziato
Come avviene il rimborso del prestito (caso ordinario)
Nel caso in cui prima della morte del soggetto finanziato non si dovessero verificare gli eventi descritti nel paragrafo precedente, il soggetto finanziato non dovrà provvedere al rimborso del prestito finché sarà in vita e toccherà invece ai suoi eredi provvedervi.
Infatti gli eredi saranno tenuti, al momento del decesso del soggetto finanziato, a pagare alla banca in unica soluzione capitale ed interessi (ma è concessa facoltà al finanziato di accordarsi con la banca per pagare in vita la quota interessi con obbligo, quindi, degli eredi di far fronte poi solo alla restituzione del capitale).
Se però gli eredi non siano in gradi di rimborsare in unica soluzione la somma, la normativa [2] prevede che:
- decorsi dodici mesi dal decesso senza che il finanziamento sia stato integralmente rimborsato, la banca può mettere in vendita l’immobile (senza necessità dell’intervento del giudice) al prezzo fissato da un perito indipendente: se la vendita non si realizza entro i successivi dodici mesi, essa può essere ritentata ad un prezzo decurtato del 15% e così via fino a che l’immobile non verrà venduto (in alternativa gli eredi, d’accordo con la banca, possono loro provvedere alla vendita entro dodici mesi dal mancato rimborso);
- se la vendita si realizza ad un prezzo che non copre l’intero finanziamento, gli eredi non rischiano nulla: il rischio viene addossato dalla legge interamente alla banca;
- se invece la vendita si realizza ad un prezzo che supera l’intero finanziamento, la differenza deve essere attribuita agli eredi.
Sono infine da sottolineare le seguenti norme di favore:
- ’acquirente dell’immobile (nel caso in cui gli eredi non riescano a rimborsare il finanziamento) non può subire gli effetti negativi di eventuali azioni per lesioni di legittima;
- il contratto di mutuo vitalizio ipotecario è esente da imposte, salva l’imposta sostitutiva dello 0,25% calcolata sull’importo finanziato.
Il mutuo vitalizio ipotecario va rimborsato dagli eredi